Особенности государственной регистрации договора участия в долевом строительстве

19 апреля 2018

В 2017 году произошли серьезные изменения в области законодательства, регулирующего отношения застройщиков с участниками долевого строительства. Прежде всего, был принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон 218-ФЗ). Соответственно, внесены изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее – Закон о регистрации).
          Целью создания компенсационного фонда является защита интересов покупателей жилья в строящихся домах (до принятия Закона 218-ФЗ данную функцию выполняли страховые компании). Формирование компенсационного фонда осуществляется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд. Их размер - 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого из договоров участия в долевом строительстве, заключенных с участниками долевого строительства. Взносы застройщик вносит не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора.

В связи с созданием компенсационного фонда, учредителем которого является Российская Федерация, отменены такие способы обеспечения сделок как страхование гражданской ответственности или банковское поручительство.
         «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» (далее – Фонд) был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября 2017 года и начал свою работу.
          В отличие от системы страхования договоров участия в долевом строительстве, деятельность фонда направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда осуществляется выплата возмещения гражданам – участникам долевого строительства, либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В соответствии с Законом 218-ФЗ, обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного жилого дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из 3 и более блоков. Норма действует, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации публично-правовой компании "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
           Таким образом, начиная с 21 октября 2017 года, регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд не допускается.
            Согласно ч. 3 ст. 48 Закона о регистрации, при государственной регистрации каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, осуществляется проверка факта уплаты застройщиком обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Порядок проверки предусмотрен Законом о защите прав участников долевого строительства - по представленному на государственную регистрацию договору участия в долевом строительстве.
              В случае банкротства застройщика Фонд позволит гражданам получить либо компенсационные выплаты, либо жилье, достроенное за счет средств Фонда.  Таким образом, участники долевого строительства с момента создания Фонда получают дополнительную защиту своих инвестиций при банкротстве или неправомерных действиях застройщика. Участники долевого строительства в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Данный закон о создании компенсационного фонда для защиты прав участников долевого строительства сделает надежнее рынок новостроек.